Ratgeber für Hausbesitzer - Wohngebäudeversicherung & Co

Fall 1. Kauf eines Hauses (das bereits steht)

 

Wenn du eine Bestandsimmobilie erwirbst, d.h. wenn das Haus bereits steht, fallen schon von Anfang an einige Versicherungsthemen für dich weg, die die Bauherrn eines Neubaus zu beachten haben. Das ist doch schon einmal eine gute Ausgangslage, hurra!

 

Welche Versicherungen sind nun wichtig?

 

Wohngebäudeversicherung:

Die Regel lautet wie folgt: Du bekommst im Rahmen deines Kaufes die Informationen über  die bisher bestehende Wohngebäudeversicherung des Verkäufers bzw. des Vorbesitzers. Hier hast du ein Sonderkündigungsrecht, denn du bist nicht gezwungen einen "uralt Vertrag" zu übernehmen. Denn sehr oft bestanden die Verträge der Vorbesitzer teilweise Jahrzehnte  lang, ungeprüft. Wenn bis dato auch kein Schadenfall eingetreten ist, dann dümpeln solche Verträge unbemerkt vor sich hin.

 

Tipp aus der Praxis: Häufig findet man daher immer wieder Wohngebäudeversicherungen, die eine unzureichende Deckung aufweisen, ein veraltetes Bedingungswerk, ober bei denen schlichtweg elementare Bausteine komplett fehlen. Wirklich Pflicht ist nämlich nur der Bereich Feuer. Wohingegen die anderen Bereiche wie Leitungswasser, Sturm, Hagel, oder Hochwasser (z.B. in der Elementarschadendeckung mit dabei) manchmal einfach auch aus Unwissenheit oder Kostengründen nicht mit abgeschlossen wurden. Du solltest also nie den Fehler machen, einen übernommenen Vertrag einfach so hinzunehmen und diesen ungeprüft weiter fortzuführen.

 

Besser: Lasse deinen Vertrag von einem unabhängigen Versicherungsmakler prüfen. Wenn der Vertrag gut  ist, kannst du ihn selbstverständlich übernehmen. Wenn nicht, sollte dringend rechtzeitig eine neue Wohngebäudeversicherung abgeschlossen werden.

 

Zusatztipp: Selbst, wenn der alte Vertrag einen guten Eindruck macht, ist es oft so, dass andere Anbieter günstigere Beiträge haben. Ein Vergleich lohnt sich daher IMMMER!

Sonderkündigung Vorvertrag - so funktionierts:

 

Soll eine Immobilie verkauft werden, müssen sich Veräußerer und Erwerber zunächst einigen und dann einen Kaufvertrag beim Notar abschließen. Der Eigentumswechsel am Haus erfolgt dadurch aber noch nicht. Erst, wenn der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch (Abteilung I) eingetragen ist, erlangt er das Eigentum am Haus. Mit dieser Eigentums­übertragung geht auch die dazugehörige Gebäude­versicherung mit all ihren Rechten und Pflichten auf dich, den neuen Hausbesitzer, über.

 

Damit du als Käufer die Wohn­gebäude­ver­si­che­rung übernehmen kannst, muss der Versicherer unverzüglich über die Veräußerung der Immobilie informiert werden. Nach § 97 VVG können sowohl der Verkäufer als auch der Käufer den Verkauf dem Versicherer anzeigen. Die sogenannte Ver­äußerungs­anzeige erfolgt durch ein formloses Schreiben, welches die Adresse des veräußerten Gebäudes sowie die Ver­si­che­rungs­schein­nummer enthält.

 

Als neuer Hausbesitzer hast nun du nach § 96 VVG ein Sonderkündigungsrecht, das du innerhalb eines Monats nach Grundbucheintragung geltend machen kannst. Die Frist beginnt mit der Eintragung im Grundbuch. Erst ab diesem Zeitpunkt ist für dich der Wechsel der Wohngebäudeversicherung möglich.

Worauf bei  der Wohngebäudeversicherung achten?

 

Als erstes ist es wichtig, alle Informationen zum Haus parat zu haben, denn ein Wohngebäudevergleichs-Rechner (von heute) möchte mit allerhand Daten & Informationen gefüttert werden. Jedes Haus ist anders und es gibt viele Faktoren, die berücksichtigt werden müssen. Unter anderem brauchen wir Infos, wie z.B.

 

- Baujahr

- Quadratmeter 

- Saniert ja/nein und wenn ja, wann?

- Ausstattung (z.B. Edelholztüren, Fußbodenheizung, gehobene Ausstattung?)

- Solaranlagen, Photovoltaik vorhanden?

- uvm. (die geforderten Fragen gehen noch deutlich mehr ins Detail)

Auswahl der Leistungsbausteine

 

Feuer

Wie schon erwähnt, ist der Bereich Feuer der erste und wichtigste Baustein. Fackelt nämlich die Hütte bis auf die Grundmauern ab (man verzeihe mir die umgangssprachliche Wortwahl) muss nicht nur ein komplett neues Haus wieder gebaut werden, sondern auch Aufräumkosten/Abbruchkosten bezahlt werden. Nicht selten kommt man so auf über eine Million Euro an Kosten, Tendenz steigend.

 

Leitungswasser

Solcherlei Schäden sind ebenfalls nicht zu unterschätzen! In der Praxis wird hier oft auch die Hausratversicherung bei einem Schadenfall eine Rolle spielen, wenn z.B. auch Einrichtungsgegenstände betroffen sind. Die Wohngebäude hingegen ist nur für Schäden am Haus verantwortlich, dazu zählen aber auch Bodenbeläge etc.

 

Die Versicherung zahlt, wenn Leitungswasser bestimmungswidrig austritt und dadurch Schäden entstehen. Das wäre z.B. bei einem Rohrbruch der Fall. Versichert oder versicherbar ist Leitungswasser, das aus den folgenden Quellen austritt:

• Zu- und Ableitungsrohre der Wasserversorgung und damit verbundene Schläuche
• An Zu- und Ableitungsrohre angebundene Einrichtungen
• Warmwasser- und Dampfheizung
• Aquarien und Wasserbetten
• Wasserdampf und wärmetragende Flüssigkeiten
• Frostbedingte Bruchschäden (auch an Heizkörpern, Boilern, etc.)
• Schäden durch Frischwasser/Abwasser

Doch Vorsicht, nicht alles ist abgedeckt. Was ist nicht versichert?

• Grundwasser, Überschwemmungen oder Starkregen oder Abwasserrückstau durch eine Überschwemmung (daher: Elementarschaden­versicherung!!)
• Plansch- und Reinigungswasser
• Leitungswasser aus Eimern und anderen Behältern
• Schäden durch Öffnung der Sprinkleranlage während eines Brandes oder Reparaturarrbeiten an dieser
• Erdrutsch (Ausnahme: ausgetretenes Leitungswasser als Ursache des Erdrutsches)
• Sturm und Hagel (bei einer reinen Leitungswasser­versicherung, daher: diese beiden unbedingt mit einschließen!)

Sturm & Hagel 

Sorgen faustgroße Hagel-Brocken für Schäden z.B. an deinem Dach, Fenster oder den Rollläden, dann sollte das im Rahmen Hagel mit abgedeckt sein. Von einem Sturm sprechen die Versicherer, wenn Windstärke 8 herrscht, was schon ein ganz ordentliches Lüftchen darstellt. Hier kommt es dann zu Schäden wie heruntergewehten Ziegel auf dem Dach oder auch umgestürzten Bäumen.

 

Elementar

Jetzt könnte man annehmen, dass Sturm & Hagel ja auch Elementarschäden sind. Technisch gesehen ja, doch praktisch unterscheidet man im Versicherungswesen und benennt Elementarschäden wie folgt:

• Ausuferung oberirdischer Gewässer (aber nicht durch Sturmflut, das wäre wiederum im Bereich Sturm anzusiedeln)
• Austritt von Grundwasser an die Erdoberfläche infolge von Witterungsniederschlägen oder Ausuferung oberirdischer Gewässer
• Rückstau 
• Erdbeben
• Erdsenkung
• Erdrutsch
• Schneedruck
• Lawinen

Tipp aus der Praxis: Elementarschadendeckung ist nicht nur wichtig für die Wohngebäudeversicherung, sondern auch für die Hausratversicherung. Wenn man in der Hausrat den Baustein Elementar nicht möchte, ist es jedoch häufig möglich das Thema "Rückstau" trotzdem mit abzubilden.

 

Um vor Schäden durch Hochwasser oder Starkregen oder infolge von Erdbeben bzw. den oben genannten Gefahren geschützt zu sein, kann man eine Elementarschaden­versicherung ergänzen. Wie wichtig dieser Schutz ist und wie viel er kostet, hängt von den Naturgefahren am Gebäudestandort ab. Angesichts der Zunahme extremer Wetterlagen durch den Klimawandel wird jedoch unter uns Experten allgemein empfohlen, sich gegen Elementarschäden zu versichern.

 

Photovoltaik & weitere Besonderheiten

 Wenn dein Haus eine solche Anlage beinhaltet, erhöht die Anlage natürlich auch den Wert des Hauses. Daher sollte man beim Beantragen der Wohngebäudeversicherung alle Besonderheiten mit Angeben, z.B. wenn..

• eine Photovoltaikanlage vorhanden ist
• Solarthermieanlage vorhanden ist
• Nebengebäude vorhanden sind (z.B. Gewächshaus, Gartenlaube, Sauna)
• ein Schwimmbad vorhanden ist
• Fußboden-/Deckenheizung vorhanden sind

 

 

Glas

Die Glasbruchversicherung leistet Ersatz für Glasschäden am Gebäude sowie an Fenstern, Türen und Mobiliar. Wer ganz besonderen Wert auf diese Zusatzleistung hat, kann diese auch mit der Wohngebäudeversicherung integrieren.

Fall 2. Bau eines Hauses (Neubau) oder Umbau

 

Etwas ganz Neues entsteht. Entweder aus einem alten Kern oder eine nagelneues Haus, welches du dir persönlich maßgeschneidert hast erstellen lassen. Sobald klar ist, wann der offizielle Baubeginn ist, gibt es eine Reihe von Versicherungen, um die wir uns im Vorfeld kümmern sollten.

Dazu gehören: Feuerrohbauversicherung & Wohngebäude sowie eine gute Baupolice, die die Bauherrnhaftpflicht, Bauleistungsversicherung und ggf. eine Bauhelferversicherung einschließt. Doch der Reihe nach...

 

Feuerrohbau & Wohngebäude

 

Oben kannst du alles zur Wohngebäudeversicherung nachlesen. Was für dich als Bauherr oder Umbauherr  allerdings anders ist, ist die Tatsache, dass die Wohngebäudeversicherung erst aktiviert werden kann, wenn die Fertigstellung des Hauses erfolgt ist. In der Zeit vom ersten Spatenstich, bzw. den Erdarbeiten bis hin zum Rohbau und der Finalisierung benötigen wir eine sogenannte Feuerrohbauversicherung.

 

Wie du die Feuerrohbauversicherung kostenfrei bekommst, erkläre ich dir:

Es gibt nämlich Versicherungsgesellschaften die dir zwischen 1-2 Jahren kostenfreien Schutz geben. Das sind meistens sowieso die "guten Versicherer" die von ihren Leistungen auch tolle Tarife anbieten. Hier wählt man im Voraus schon die Wohngebäudeversicherung aus und setzt dann den Beginn in die Zukunft, z.B. 1 Jahr. Von Beantragung bis Start der Police hast du so (wenn es im Bedingungswerk steht!) auch bereits vorher Schutz im Rahmen der Feuerrohbau. Und das ohne Mehrbeitrag. Wichtig ist nur, die Versicherung zu informieren, wenn 1) der Einzug schon früher als gedacht stattfindet, damit der Versicherer eine Beginnverlegung nach vorn machen kann. 2) Wenn sich das Bauvorhaben länger als geplant hinzieht, damit der Versicherer dir eine Beginnverlegung nach hinten ermöglichen kann. (HInweis: die maximale Baudauer darf dann 2 Jahre nicht übersteigen). 

 

Baupolice als Paket

 

Oft lassen sich die 3 Bausteine in einer sogenannten Baupolice zusammenführen. Das wären Bauherrnhaftpflicht, Bauleistungsversicherung und nach Bedarf auch eine Bauhelferversicherung. Einen Unterschied macht es in der Regel auch ob du  eine Eigenleistung mit eingeplant hast oder nicht. Eine solche Police ist zeitlich befristet und du entrichtest dann einen einmaligen Beitrag dafür.

 

Bauherrnhaftpflicht

 

Mit der Bauherrenhaftpflicht sicherst Du Dich gegen Schäden ab, die während der Baumaßnahmen passieren. Bei guten Pri­vat­haft­pflicht­ver­si­che­rungen ist das Risiko für Bauherren bis zu einer bestimmten Summe eingeschlossen,  besser du lässt das von deinem Versicherungsmakler deines Vertrauens überprüfen, ob  ein eigener Baustein dann noch nötig ist oder nicht. Sind die Deckungssummen oder die Laufzeit oder maximalen Leistungen wegen den "Eigenleistungen" die du am Haus selbst durchführst, für Bauvorhaben nicht ausreichend, kann das unschön enden. Es lohnt sich in der Praxis fast immer, dies im Rahmen der Baupolice gleich vernünftig abzudecken.

 

Bauleistung

 

Bei der Bauleistungsversicherung – früher auch Bauwesenversicherung oder Bauversicherung genannt – handelt es sich um eine Absicherung für im Bau befindliche Objekte. Versichert sind Bauleistungen, Baustoffe und Bauteile. In der Bauleistungsversicherung werden Lieferungen und Leistungen (Bauleistungen, Baustoffe und Bauteile) für im Versicherungsvertrag bezeichnete Bauvorhaben gegen unvorhergesehene Beschädigungen oder Zerstörungen versichert. Als unvorhergesehen bezeichnet man Schäden, die vom Versicherungsnehmer (Bauherr oder Auftraggeber), dem (General-)Unternehmer oder deren Repräsentanten nicht rechtzeitig – auch mit dem erforderlichen Fachwissen – erkennbar gewesen wären. Ein grob fahrlässiges Verhalten schadet jedoch dem Versicherungsschutz und führt zu einer Leistungskürzung entsprechend der Schwere des Verschuldens.

 

Die Bauleistungsversicherung wird in der Regel für ein bis drei Jahre abgeschlossen. Nach den ABN (allgemeine Bedingungen für die Bauleistungsversicherung durch den Auftraggeber) endet der Vertrag:

• zum vereinbarten Ablauf,
• mit der Bezugsfertigkeit,
• nach Ablauf von sechs Werktagen seit Beginn der Benutzung oder
• mit dem Tag der behördlichen Gebrauchsabnahme

Die Prämie für die Bauleistungsversicherung kann der Bauherr auf die am Bau beteiligten Unternehmen umlegen. Das ist am Markt üblich und muss vom Bauherrn in der Ausschreibung mitgeteilt werden.

 

Bauhelfer

 

Jetzt kommen wir zu den fleißigen Handwerkern unter euch. Wer nicht nur von externen Firmen beim Bau Gebrauch macht, sondern selbst Hand anlegt, der schließt sogenannte Eigenleistung(en) mit ein. Dabei hilft oft die Familie oder Freunde, z.B. bei den Innenausbauten wie Fußbodenverlegen etc. Es ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber es besteht die Möglichkeit, quasi als Dankeschön für die Helfer, einen Unfallbaustein für diese temporär für die Zeit des Baus mit einzuschließen. Die Prämie berechnet sich nach Höhe der Eigenleistung. Beispiel: Hausbau 500.000 €, davon enthaltene Eigenleistung 15.000 €.

 

 

Schadenbeispiele:

 

Unbekannte Dritte

• beschädigen über Nacht die eingebaute Heizungsanlage,
• beschädigen die elektrischen Leitungen,
• zerstören zum Einbau bestimmte Materialien (zum Beispiel Glasscheiben), die in einem separaten verschlossenen Raum gelagert werden,
• stellen im Winter die Heizungsanlage ab. Dadurch frieren die Rohrleitungen ein und platzen,
• besprühen nachts das Gebäude und zerstören die eingebauten Fenster und Türen,
• schließen einen auf dem Baugrundstück herumliegenden Wasserschlauch an den Hydranten an und setzen das Grundstück und die Baugrube unter Wasser.

Naturereignisse

• Ein außergewöhnlich starker Sturm reißt Bauleuchten aus der Verankerung und diese beschädigen das Dach des Bauobjekts so stark, dass Wasser eindringt und Schäden am Dach und dem Mauerwerk verursacht.
• Ein außergewöhnlich starker Sturm beschädigt Teile der Dacheindeckung und vom Dachstuhl.
• Ein sehr starker Regen setzt den Keller unter Wasser. Das Mauerwerk quillt auf und die gelagerten Einbauteile und Materialien sind zerstört.

 

 weitere Beispiele

• Ein tragender Balken stürzt aufgrund eines Konstruktionsfehlers ein. Es entstehen hohe Schadenbeseitigungskosten
• Eine fehlerhafte Wasserverbindung setzt das gesamte Objekt unter Wasser.
• Die eingebaute Heizungsanlage fängt Feuer und der Brand zerstört das Objekt.
• Beim Anbau einer Garage stürzt das Hauptgebäude, da es nicht unterfangen wurde, zur Seite ein.
• Der Dachstuhl eines bestehenden Gebäudes wird zu Wohnzwecken ausgebaut. Dabei werden neue elektrische Leitungen verlegt, die einen Brand verursachen. Das gesamte Gebäude brennt aus

 

Nachhaftung

• Ohne es zu bemerken, verstopfen durch Bauschutt und Ablagerungen die Grundleitungen während der Bauzeit. Nach der Abnahme und dem Bezug des Gebäudes kommt es zu einem Rückstau in der Rohranlage.
• Während der Bauzeit wurde eine gelegte Wasserleitung, die nur im Sommer genutzt wird, beschädigt. Nachdem das Objekt im Winter bezogen wurde, wird die Leitung im Sommer in Betrieb genommen. Dabei tritt Wasser aus und setzt den Keller unter Wasser.
• Die eingebaute Fußbodenheizung ist während des Einbaus beschädigt worden. Nach Inbetriebnahme quillt allmählich der Fußboden auf und muss erneuert werden.

 

Erklärung: Ohne Nachhaftungsklausel würden nur die Reinigungs- bzw. Schadenbeseitigungskosten übernommen werden. Mit der Klausel 90 wird eine Nachhaftungszeit vereinbart, die auch die Folgeschäden mitversichert, die während der versicherten Bauzeit auf der Baustelle verursacht wurden.

Ich hoffe sehr, der Ratgeber hilft dir weiter! Wenn noch weitere Fragen offen geblieben sind, kannst du dich jederzeit gerne direkt an mich wenden!

 

viele Grüße

eure Andrea

#nerdfinanz