Nerdfinanz Immobilen-Ratgeber

Stell dir vor kaufst ein Auto. Allerdings ohne Bremsen, Airbags und die üblichen Sicherheitspakete, wie z.B. Spurhalteassistent, etc. Das kann theoretisch funktionieren, aber die Wahrscheinlichkeit ist groß, dass es fürchterlich schief geht. Ein Immobilien-Kauf muss ebenfalls gut durchdacht sein und ohne ein solides Finanz-Fundament auch nicht empfehlenswert.

Wie komme ich also zu einem guten Finanz-Plan? Und welche Bausteine dienen als Fundament für weiteren Vermögensaufbau?

Schauen wir uns daher einmal auf konzeptioneller Ebene an, wie wir unabhängigen Finanzberater*innen vorgehen:

Eine gute Finanzberatung lässt sich in 2 Haupt-Bereiche einteilen:

• In Abschnitt 1 kümmern wir uns um die existenziellen Absicherungen, also um die absolute die Basis. Da werden Fragen geklärt wie: "Habe ich ein Berufsunfähigkeits-Konzept in ausreichender Höhe?" Wenn nicht: "Wie kriegen wir das hin?" Genauso Fragen wie "Was ist, wenn ich verklagt werde und mein gesamtes Erspartes dadurch aufgefressen wird?" (Stichwort Rechtsschutzversicherung) sollten vorher einmal geklärt werden. Oder kurz, es muss klipp und klar geprüft werden: Was habe ich? Was fehlt? Was muss dringend optimiert werden? Besonders die existenziellen Lücken sollten als aller erstes geschlossen werden. Für den Rest deines Lebens ist auch wichtig: Welche medizinische Absicherung möchtest du und welches Gesundheitssystem wählst du langfristig für dich und deine Familie?

• Wo jedes Schwabenherz höher schlägt: Für bestehende Verträge, die du bereits hast, z.B. eine private Haftpflicht, eine Hausratversicherung oder Unfallversicherung etc, geht es dann darum, die Verträge noch besser und/oder günstiger zu gestalten. Am Ende steht also ein tolles Konzept, alle Verträge sind geprüft, und das volle Einsparpotential ist ausgeschöpft. Die wichtigsten Lücken sind geschlossen. Erst dann widmen wir uns der nächsten Herausforderung:

• In Abschnitt 2 kümmern wir uns nämlich um Altersvorsorge und breit diversifizierten Vermögensaufbau. Dazu ist zu klären, wie viel Ansprüche z.B. aus der gesetzlichen Rentenversicherung oder Versorgungswerken zu erwarten sind und welche Verträge es schon gibt (z.B. Renten- oder Lebensversicherungen, Spartöpfe, Depots, Einzelaktien, Eltifs, P2P, Krypto etc.) Hier sprechen wir auch viel über die Ziele und Wünsche, z.B. darüber ob man seine Rente in Deutschland oder woanders erleben will. Und wie du dir dein Leben im allgemeinen vorstellst. Im Rahmen eines Geldanlage-Konzepts wird auf Basis der persönlichen Ziele und Wünsche und der Risikoneigung erarbeitet, wie das bisher angesparte Geld sinnvoll angelegt  wird und wie die monatliche freie Liquidität, die wir für den Vermögensaufbau reserviert haben, am gewinnbringendsten eingesetzt werden kann.

Es geht also, nachdem Lücken geschlossen und bestehende Verträge optimiert worden sind darum, dein Vermögen zu erhalten und zu vermehren. Dazu zählt zum einen das Geld, was du dir bereits jahrelang hart erarbeitet und aufgebaut hast (Ersparnisse, abzüglich Sicherheitspuffer für Notfälle und laufende Posten). Sowie die monatliche Sparrate, die wir definieren und mit der wir jeden Monat kontinuierlich weiter strategisch Vermögen aufbauen wollen. 

Haben wir uns also auf eine Einmalanlage und eine monatliche Sparrate geeinigt, geht es also darum, das Geld möglichst

• strategisch
• breit diversifiziert
• steueroptimiert
• anhand der persönlichen Risikoneigung
• mittel- und/oder langfristig

anzulegen.

In der weiterführenden Beratung schauen wir, welche Bausteine dafür geeignet sind. Manchmal kann ein ETF-Depot Sinn machen, manchmal eine ETF-Rentenversicherung oder eine Kombination aus beidem. (Tipp: eine Investition im Versicherungsmantel ist auch steuerlich sehr spannend und hat auch sonst noch einige Vorteile, wie z.B. die Airbag-Funktion im Rahmen des Berufsunfähigkeitskonzeptes.) Es gibt so viele Investitionsmöglichkeiten, z.B. in Aktien als Einzelwerte, weltweit breit gestreute ETFs, Rohstoffe, Edelmetalle, Kryptowährungen, P2P, Beteiligungen, Private Equity oder das Investment in die eigene Bildung, oder in das eigene Unternehmen. Und dann gibt es noch die Immobilie als Kapitalanlage. Nur diese eine Asset-Klasse wollen wir uns heute einmal im Detail anschauen:

Die Grundidee basiert darauf, dass du mit Hilfe einer Aufnahme eines Kredites bei der Bank eine geeignete Immobilie kaufst. Es gibt generell viele Konzepte (z.B. Neubau, Pflegeimmobilie, etc.) Wir widmen uns in diesem Beitrag der sogenannten "Bestandsimmobilie". Also einer bereits existierenden Wohnung. Mittels deines Mieters, der dir monatlich die Miete und Nebenkosten überweist, fallen für dich natürlich laufende Kosten wie Kredit, Hausgeld, Hausverwaltung und Rücklagen an. In den allermeisten Fällen sieht diese Rechnung (am Anfang, das kann sich später ändern) so aus, dass du ein paar hundert Euro an negativem Cashflow, also monatlichem Aufwand hast. Im unten aufgezeigten Beispiel also ohne den steuerlichen Vorteil -296 €.

Da du aber Kapitalanleger bist, kannst du Abschreibungen + Zinsen als Aufwand gelten machen. Dadurch ergibt sich ein ganz ordentlicher steuerlicher Vorteil, besonders dann, wenn du ein hohes Einkommen hast. Mit Einberechnung des Steuervorteils, zahlst du also effektiv nur noch 106 € (wie in der Beispielberechnung).

Ist ein neuer Mietspiegel auf den Markt kannst du die Miete auch regelmäßig erhöhen. Zieht dein Mieter irgendwann einmal aus, kann dieses Verhältnis im Rahmen einer Neu-Vermietung sogar noch verbessert werden, wenn z.B. anstatt der hier beispielhaften 9 € pro Quadratmeter auf einmal 9,80 € pro Quadratmeter verlangt werden, womit unsere Mieteinnahmen von 585 € auf einmal auf 637 € steigen würden. So lässt sich im Laufe der Zeit das Minus, also die monatliche Zuzahlung, auch oftmals in einen positiven Cashflow verwandeln. Dann trägt sich die Immobilie komplett von allein. Und ja, wenn der Cashflow positiv ist, handelt es sich dann um das berühmte passive Einkommen, das du auf einmal erwirtschaftest!

Beim Kauf hast du also erst einmal eine Momentaufnahme. Natürlich gibt es noch einiges zu berücksichtigen und auch die Aussichten und Prognosen für die Zukunft (Stichwort Wertenwicklung der Immobilie selbst) sind nicht ganz unwichtig. Schauen wir uns einfach mal das Beispiel* an: 

*Hinweis: das Exposé sowie die Beispielberechnung sind zur schematischen Erläuterung und Veranschaulichung gedacht. Selbstverständlich haben wir regelmäßig echte Objekte im Portfolio, die du auch tatsächlich kaufen und mit uns unabhängig finanzieren kannst. Buche dir gern eine Beratung.

Als "Sahnehäubchen" auf der Geldanlage-Torte ist die Immobilie als Kapitalanlage Königsdisziplin. Und nicht jeder ist unbedingt (kredit)würdig genug um hier mitspielen zu können. Während du z.B. in einen weltweit gestreuten ETF mit einem Click ab 25 € im Monat loslegen kannst, verhält es sich bei dieser Form der Geldanlage ein wenig anders. Ein paar Voraussetzungen um eine, oder auch mehrere Immobilien in dein Gesamt-Portfolio aufnehmen zu können, gibt es schon.

Was ist also dafür nötig? Die Rahmendaten sind nicht in Stein gemeißelt, aber bilden eine grundsätzliche Empfehlung:

• Einen unbefristeten Arbeitsvertrag (bei Angestellten)
• Mindestens 5 Jahre oder länger Selbstständig (Banken mögen Selbstständige nicht so gern, aber es ist machbar)
• Mindestens 2.500 € Netto oder mehr (der Hebel durch die Steuer soll sich auch lohnen)
• Rücklagen in Höhe von mindestens 15.000 - 20.000 € oder mehr (für die Kaufnebenkosten & Puffer für Notfälle)
• Die Versicherungs- und Finanzlandschaft sollte klar, nachhaltig und stabil aufgestellt sein (Stichwort Finanzielles Fundament)

Softe Kriterien, die ich empfehle:

• Lies am besten mehrere Beiträge und Fach-Bücher zum Thema Immobilie als Kapitalanlage um ein tieferes Verständnis für die Materie zu entwickeln. (Frag mich, ich empfehle dir gar ein paar gute Bücher dazu)
• Starte lieber mit einem kleineren ersten Objekt an (z.B. 150.000 € Kaufpreis, anstatt 200.000 € Kaufpreis). Gerade bei der ersten Immobilie gibt dir  das ein sichereres Gefühl (PS: Als ich meine erste Immobilie gekauft habe, wollte ich auch erstmal "klein" anfangen und habe die erste für 134.000 € gekauft.)
• Lass dir Zeit mit der Vorbereitung und hab die Finanzierung in trockenen Tüchern (man muss hier auch ein paar Unterlagen zusammen suchen)
• Aber sei entscheidungsstark & schnell, wenn es konkret wird. Nichts ist ärgerlicher, als wenn dir eine gute Immobilie durch die Lappen geht weil du, wenn es ernst wird, auf einmal total unsicher bist. Eine gute Vorbereitung ist das A+O. Zuerst Wissen aufbauen, die Rahmendaten der Finanzierung klären und dann ganz gezielt nach passenden Objekten schauen. (So mache ich das zumindest mit meinen Kunden :-P) 

Halt Stop", wirst du jetzt vielleicht sagen. Das ist viel zu riskant! Und überhaupt "Die Mietnomaden zerstören vielleicht meine Kapitalanlage-Träume!"

Die schlimmsten Mythen, die ich kenne, kursieren definitiv im Bereich Private Krankenversicherung. Die zweitschlimmsten im Bereich der Immobilie als Geldanlage. Wie bei allen Mythen, sind diese nicht von ungefähr entstanden und oft gibt es irgendwo einen wahren Kern. Trotzdem lohnt es sich, noch genauer hin zu schauen und kritisch zu prüfen, ob die vermeintlichen Probleme wirklich für dich eine Rolle spielen oder sie nicht sogar mit einfachen Mitteln aus der Welt geschafft werden können.

# Das Dilemma mit den Mietnomaden

Mietnomaden. Jeder kennt sie. Zunächst stellen sie sich als höchst kreditwürdiger CEO vor, ziehen in deine Wohnung ein, überweisen vielleicht noch ein, zwei mal die Miete und dann. Nichts. Du bleibst auf deinen Kosten sitzen, und noch dazu vermüllen und verwüsten sie deine wertvolle, frisch erworbene Immobilie! Das ist so ziemlich der absolute Alptraum für jeden Vermieter.

Natürlich ist nicht von der Hand zu weisen, dass es solche Leute tatsächlich gibt und dass sie einem das Leben verdammt schwer machen können. Aber du kannst 2 Dinge von Anfang an tun, um das Risiko zu minimieren und im Zweifel auch rechtliche Handhabe zu haben:

• Beauftrage Profils, dir bei der Vor-Auswahl deine potenziellen Mieter prüfen (z.B. von der Hausverwaltung, die du sowieso für den Job bezahlst) und entscheide dich nur für Mieter mit guter Bonität.
• Schließe eine extra Mieter-Rechtsschutzversicherung ab. Der Beitrag kalkuliert sich nach Größe und jährlichen Mieteinnahmen und verschafft dir zusätzliche Sicherheit.

# Da muss ich mich ja um alles selbst kümmern!

Ja okay, schön und gut. Aber ich muss ja dann auch ans Telefon gehen, wenn mich mein Mieter am Sonntag-Nachmittag anruft und will, dass ich die tropfende Dusche repariere, oder? Denn natürlich tauchen da, wo gelebt wird, auch manchmal Probleme auf. Aus meiner Erfahrung hatten wir schon ein kaputtes Waschbecken, eine eingeschlagene Scheibe, oder einen abgebrochenen Toilettensitz.

Doch du als echter Kapitalanleger, solltest dich da schön raushalten! Du bist kein Handwerker oder Kümmerer am Sorgentelefon deines Mieters. Du bist Kapitalanleger!

Denn: all diese Aufhaben kann die Hausverwaltung übernehmen. D.h. sie nehmen die Anrufe entgegen, sie kommunizieren mit deinem Mieter und beauftragen die Handwerker. Was viele nicht wissen: bei kleineren Aufwendungen bis 150 € müssen sowieso zuerst die Mieter die Kosten übernehmen. Alles was darüber hinaus geht, trägst du. Aber du musst dich auch - übrigens von deinem eigenen Wohnort völlig unabhängig - nicht um weitere Details kümmern. Als echter Kapitalanleger (das heißt wenn du auch persönlich unbeteiligt bleiben willst) hat der Mieter nichtmal deine Telefonnummer sondern du hast andere mit der Verwaltung beauftragt. Als Kapitalanleger ist es nicht dein Job dich hier zu involvieren. Das machen nur Immobilien-Investoren. Klingt ähnlich, aber Immobilien-Investoren sind Menschen die z.B. die Wohnung kaufen, selbst renovieren, sich um Neuvermietungen selbst kümmern etc. Das erfordert Zeit, know-how und auch örtliche Verfügbarkeit. Als Kapitalanleger hast du all diese nervigen Tätigkeiten outgesourced.

# Was, wenn die Mietrendite nicht hoch genug ist?

Mindestens 5%, oder 6%? Am besten 10% soll sie sein. Die Mietrendite. Jetzt hat die angebotene Immobilie aber nur 3,8% Mietrendite. Was für ein scheiß! Das hat doch der Instagram-Herbert erklärt, dass es sich richtig lohnen muss. Oder?

Auch hier lautet die Antwort: Jein. Klar ist es schön, wenn die Mietrendite grundsätzlich passt. Aber man muss genauer hinsehen.

Formel: Bruttomietrendite = (Jahresmiete kalt ÷ Kaufpreis) × 100

Du findest auch in Deutschland Objekte mit einer hohen Mietrendite, allerdings häufig in Gebieten, die in Zukunft eher wenig Perspektive bieten. Also Objekte an Orten, an denen laut Zukunfts-Atlas in 10 Jahren kein Mensch mehr wohnen will. Dann steht du da, hast eine tolle Miet-Rendite aber keine Mieter mehr. Auch ein Wiederverkauf ist dann in einer solchen Region schwierig. 

Auch die ganz ganz seltenen "Superschnäppchen" findest du leider nicht auf den gängigen Online-Portalen. Außerdem bildet die Mietrendite als Momentaufnahme ja eigentlich nur den Moment ab, in dem du die Immobilie kaufst. Zieht der aktuelle Mieter z.B. in 2 Monaten aus, so könntest du innerhalb kürzester Zeit schon eine wesentlich bessere Mietrendite erzielen, wenn du mit der Neuvermietung anpassen kannst

Letztlich ergibt sich die echte Mietrendite erst über die gesamte Laufzeit kann also final erst am Ende abgelesen werden. Lege also nicht so extremen Wert auf die Momentaufnahme und ziehe alle anderen Faktoren, wie z.B. Standort, ideale Vermietbarkeit, Zukunftsaussichten etc. auch mit in deine Überlegungen mit ein.

# Wenn ich was "fremdes" kaufe, hab ich doch gar kein Geld mehr für mein Eigenheim, oder?

Spielst du mit dem Gedanken auch irgendwann dein Eigenheim zu kaufen oder zu bauen? Dann ist der Gedanke absolut berechtigt. Du solltest in diesem Fall den Wunsch bei deinem Berater äußern, sodass beide Ziele erreicht werden können. Das bedeutet, das bei 1 oder 2 fremdgenutzten Immobilien (in der Regel) Schluss ist. Auf der anderen Seite kann man als erfolgreicher Kapitalanleger auch die Bank von seiner Zuverlässigkeit überzeugen, wenn man schon mehrere Jahre erfolgreich Kredite getilgt hat. Auch als Sicherheit (je nach Situation) kann die fremdgenutzte Immobilie hinterlegt werden, um das Eigenheim zu realisieren. Für die Finanzierung einer fremdgenutzten Immobilie benötigt man ja wenig Eigenkapital, während es sich beim Kauf des Eigenheims genau anders herum verhält. Schließt das eine also das andere aus? Nein. Bedarf es einer strategischen Planung: ja, unbedingt!

# Aber jetzt sind die Zinsen viel zu hoch, oder?

Werfen wir einen Blick auf die Entwicklung der Bauzinsen von Januar 2011 bis Februar 2025, so sieht es im Augenblick aus, als würden wir nicht so schnell wieder extreme Niedrig-Zinsen bekommen. Doch auch in 2011, wo die Zinsen ähnlich zum aktuellen Stand stehen, haben Leute erfolgreich in Immobilien als Kapitalanlage investiert. Für Eigennutzer spielt der Zins eine größere Rolle. Aber für Kapitalanleger nicht unbedingt. Denn: du kannst den Zins steuerlich ansetzen. Ein hoher Zins bedeutet also auch, dass du viel von der Steuer zurück bekommst. (als Kapitalanleger, nicht als Eigennutzer)

Der beste Zeitpunkt um mit dem Investieren zu beginnen ist für Kapitalanleger also: immer.

Vorteile: 

• Steuervorteil: Nach 10 Jahren Haltefrist kannst du die Immobilie verkaufen und alle Gewinne durch Wertsteigerung zu 100% steuerfrei vereinnahmen (im Vergleich musst du aktuell auf andere Kapitalerträge wie Aktien die volle Abgeltungssteuer bezahlen)

• Hebel-Wirkung durch Fremdkapital: Dadurch hast du selbst mit wenig eigenem Kapitaleinsatz ein großes Vermögen aufgebaut, weil den Mieter dir die Immobilie abbezahlt und zusätzlich auch steuerliche Vorteile eine Rolle spielen

• Inflationsschutz: Alles wird teurer. Aber auch die Mieten und Kaufpreise. Eine Immobilie stellt einen sogenannten "Sachwert" dar, der guten Schutz vor steigender Inflation bietet. Man kann also sagen, es ist ein guter Ort um Geld zu parken und den Wert (mindestens) zu erhalten.

• Wertstabilität & Zuwachs: Vorausgesetzt du hast in der richtigen Region investiert bietet die Investition dir potenziell noch deutlich höhere Wertsteigerungen als "nur" die angepasste inflationäre Entwicklung. Wir haben in diesem Blog-Artikel den Spruch "Lage Lage Lage" noch nicht verwendet. Dann sollten wir spätestens jetzt an dieser Stelle darauf zurück kommen. Die Qualität der Immobilie (Mikro- und  Makrolage), der Zustand, die verwendeten Materialien (z.B. Fußboden, Tapeten etc), Ausstattungsmerkmale (z.B. Stellplatz, Aufzug im Haus etc.) spielen ebenfalls eine Rolle. Wer gut wählt, hat eine deutlich höhere Chance, höheren Wertzuwachs zu erfahren. 

• Altersvorsorge: Wenn du langfristig hältst, stellt die Immobilie einen Teil deiner Altersvorsorge dar und sorgt für regelmäßige Einnahmen. Eine strategische Altersvorsorge ist nämlich über mehrere Steuer-Schichten und mehrere Asset-Klassen aufgeteilt. 

• Passives Einkommen: Baust du im Laufe der Zeit mehrere Immobilien auf, wirst du über die Zeit merken, dass bei einigen schon ein positiver Cashflow zu verbuchen ist. Dein Weg zu einem regelmäßigen passiven Einkommen, für das du später, möglicherweise sehr dankbar sein wirst..

• Ehegatten-Schaukel: Klingt erstmal komisch, aber seit ihr zu zweit, bietet diese Art der Investition euch nochmal einen Vorteil: Die Ehegattenschaukel ist nämlich ein legales Steueroptimierungsmodell für Immobilien, bei dem Ehepartner oder nahe Verwandte eine vermietete Immobilie untereinander verkaufen, um steuerliche Vorteile zu erzielen. 

• Erbe an die Kids: Es bietet zusätzlich ein gutes und sicheres Gefühl, wenn man weiß, dass man den Kindern einen echten Sachwert vererbt und weitergeben kann.

• 2-Immo-Modell: Stell dir vor deine Zinsbindung läuft nach 10 Jahren aus und die Anschlussfinanzierung wird richtig teuer, weil die Zinsen exorbitant angestiegen sind. Hast du 2 Immobilien kannst du z.B. eine davon verkaufen und mit dem Erlös die andere weiter tragen.

• progressives Immo-Portfolio: Dabei kaust du kontinuierlich jedes Jahr bzw. so oft es geht, neue Immobilie dazu. Dieses Modell erfordert Hingabe und setzt voraus, dass du auch mal Immobilien ohne Einsatz von Eigenkapital kauft (110% oder 120%-Finanzierung), sonst geht dir irgendwann das Geld aus. Dieses Modell ist aber wirklich nur für Profis, die wissen, was sie tun. (Ansonsten empfehle ich dir, einfach nur 1-3 Immobilien im Portfolio zu haben, als Beimischung zu anderen für dich geeigneten Bausteinen.)

Doch, wo Licht ist, da ist auch Schatten. Sei bitte niemals zu naiv und bitte auch niemals zu gierig und lass dich von Menschen zu sehr für eine Sache begeistern. Denn es gibt auch Nachteile. Und die solltest du dir unbedingt auch vorher bewusst machen und überlegen, ob du die Nachteile (er) tragen willst.

Nachteile: 

• Sparrate ist verbindlich: du kannst die Rate bei der Bank nicht einfach aussetzen oder stilllegen. Das kann vor allem dann zu einem Problem werden, wenn du gerade in Elternzeit bist und es finanziell etwas enger wird, ihr eine längere Reise machen wollt, du arbeitslos wirst oder es auch mal zu Mietausfällen kommt (Stichwort Mietausfälle kommen wir gleich dazu, das lässt sich nämlich vermeiden.) Dennoch: es handelt sich um eine feste Verbindlichkeit.

• zeitlicher Aufwand: Mit Kauf einer Immobilie musst du Zeit aufwenden (Einlesen, Recherchieren, Informieren, Finanzierung klären, Angebote finden, Besichtigungen machen, Angebote abgeben, Kaufvertrag prüfen, zum Notar gehen, Papierkram erledigen, laufende Verwaltung der Immobilie erledigen etc.) Das ist anstrengend und auch hinter passivem Einkommen steckt dann irgendwie immer doch noch Arbeit. Die solltest du nicht unterschätzen.

• Sonderumlagen & unvorhergesehene Kosten: Gehört die Immobilie erst dir, bist du auch für alles was an Kosten anfällt, verantwortlich. Natürlich sollte man nur ein Objekt kaufen, bei dem Rücklagen in vernünftiger Höhe vorliegen und keine besonderen Renovierungen oder Sanierungen anstehen. Aber: Das kann trotzdem immer mal passieren. (Beispiel: bei meiner 2. Wohnung, die ca. 100.000 € in der Eigentümergemeinschaft hatte, musste ein riesiger Riss an der Außenfassade repariert werden. Kosten: 120.000 €. Auf einen Schlag mussten alle Eigentümer, anteilig ihres Eigentums, die fehlenden 20.000 € bezahlen. In meinem Fall war das eine Sonderumlage in Höhe von 3.000 €. Es ist selten, aber es kann passieren.) Das bedeutet, du solltest dir für jede deiner Immobilien immer eine gewisse Rücklage bilden, für unvorhergesehene Fälle.

• Fehlerhafte Finanzierung: Wenn die Finanzierung nicht 100% sitzt, kann das für dich teuer werden. Daher arbeite ich z.B. auch mit einem unabhängigen Finanzierer zusammen, der nicht eine Bank vertritt, sondern Zugang zu allen Angeboten am Markt hat. Dadurch kann eine Beratung auf konzeptioneller Ebene stattfinden, die dann erst im 2. Schritt mit dem richtigen Kreditinstitut oder Kreditinstituten befüllt wird. Sprich mich hierzu auch gerne an.

• Eine Immobilie ist  Im-Mobil: Eine Aktie im Online-Depot kannst du binnen Sekunden verkaufen, in der Regel hast du in wenigen Tagen das Geld wieder auf deinem Girokonto. Ein Weiterverkauf der Immobilie kostet auch etwas Aufwand und Zeit, um einen angemessenen Preis zu erzielen. Manchmal geht es zwar echt schnell, doch du solltest es hier nicht eilig haben.

• Fehlerhafte Zukunftsprognosen & Wertverluste: Bei der Planung gehst du grundsätzlich von einer Wertentwicklung aus. Doch auch hier haben Zukunftsprognosen nicht immer recht. Es ist möglich, dass du der eine Pechvogel bist, neben dessen Immobilie eine Kläranlage gebaut wird und diese daraufhin an Wert verliert. Eine gute due-dilligence kann das Risiko zwar eindämmen, aber nie zu 100% verhindern.

Sagen wir, du bist inzwischen gut vorbereitet, hast dich entschlossen "Ja" zu einer Immobilie zu sagen und weißt, bis zu welcher Höhe du finanzierbar bist. Dann stellt sich die Frage: Wo in Deutschland soll die Immobilie stehen? Und wie kommt man überhaupt an richtig gute Angebote? Ich verrate dir direkt: Immoscout, Immowelt + Co sind es definitiv nicht. Die Erfahrung über viele Jahre hinweg zeigt, dass auf den gängigen Immobilien-Plattformen hin und wieder schon auch gute Objekte eingestellt werden. Diese sind jedoch binnen weniger Sekunden bereits von professionellen Investoren weggekauft. Manchmal ist auch die Konkurrenz-Situation so groß, dass du der 30. Interessent bist und kaum eine Chance hast, das Objekt auch wirklich zu bekommen. D.h. du als Anfänger wirst es hier sehr schwer haben und das was für dich übrig bleibt, sind Objekte, die sich einfach nicht rechnen oder verschiedene Mängel aufweisen (z.B. keine Rücklagen, große Sanierungen stehen an, schlechte Lage oder ganz häufig: hoher Kaufpreis und eine lausige Miete, die du nie wieder auf den aktuellen Stand bringen kannst, außer bei Neuvermietung). 

Und es ist wie es ist: Die besten Objekte kommen erst gar nicht auf den Markt. 

Aus diesen Grund ist es ratsam, ein Portfolio an Anbietern zu haben, die die Immobilien nur in den Vertrieb von z.B. unabhängigen Finanzberatern (wie mir) geben. D.h. du hast Exklusivität, kein anderer schnappt dir das Objekt weg, weil es dein Berater oder deine Beraterin für dich reservieren kann und du hast (häufig) auch keine zusätzlichen Maklergebühren dabei, weil die Kosten im Kaufpreis bereits eingepreist sind (gängige Praxis und für dich beim Kauf wesentlich angenehmer.)

Und es kommt noch besser: Manche Anbieter bieten dir sogar Sondervorteile, damit der Einstieg für dich als Kapitalanleger, der ja auch manchmal mit Ängsten behaftet ist, so angenehm wie möglich gemacht wird, z.B. mit Highlights wie

• kostenloser Service für Neuvermietung in den ersten Jahren/manchmal sogar bis zu 10 Jahren
• Mietpool (wenn deine Wohnung mal leer stehen sollte, bekommst du deine Miete aus diesem Topf. Das ist wie eine Versicherung für Mieten und bietet dir Planungssicherheit)
• kostenlose Renovierungen
• kompletter Service in der Verwaltung
• Zugang zu vergünstigtem Handwerkerpool
• Erste Renovierung kostenlos (ich hab einen Anbieter, der das z.B. auch mit im Paket mit dabei hat)
• uvm

Über die Jahre habe ich als unabhängige Finanz- und Versicherungsmaklerin über gute Kontakte einen Pool an Anbietern aufgebaut, aus dem ich frei zugreifen und das beste für meine Mandanten heraussuchen kann. Einige Anbieter bieten das "Rundum Wohlfühl-Paket", andere Anbieter bieten nur die Objekte selbst an. D.h. für jeden Kundenwunsch ist etwas dabei. Und wir haben wirklich auch an allen Standorten in Deutschland etwas im Petto, was die Auswahl für uns sehr angenehm macht. Und ich selbst (ich habe inzwischen 2 Immobilien und gerade dabei die 3. zu kaufen) kaufe natürlich auch immer selbst gerne aus diesem Netzwerk, weil ich aus Erfahrung weiß dass es funktioniert und so selbst großes Vertrauen in die Anbieter und Konzepte habe. Ich weiß, ich bekomme nur Qualitätsimmobilien und kann diese meinen Kunden anbieten.

Ein weiterer Tipp, was die Frage betrifft "Wo in Deutschland soll ich kaufen?" ist dieser: Werfe mal einen Blick in den Prognos-Zukunfts-Atlas: Der Zukunftsatlas erscheint alle drei Jahre und bewertet die Zukunftschancen und auch Risiken der 400 Kreise und kreisfreien Städte in Deutschland anhand von 29 sozioökonomischen Indikatoren. Das gibt dir zwar keine Garantie, aber du kannst dich zumindest ein bisschen orientieren und die potenziellen Regionen ausmachen, auf die du dich fokussieren willst.

Stell dir vor, du hattest eine Beratung, wir haben die Finanzierung geklärt, die Rahmendaten für dein Objekt identifiziert (z.B. 2 Zimmer, im Raum Dresden, oder 1-Zimmer Apartments im Raum Dortmund). Die Suche beginnt und nach 2 Wochen meldet sich dein Berater und hat das passende Objekt für dich gefunden. Du freust dich wie ein Schneekönig und öffnest das Exposé. Und dann: Es ist ein potthässliches Hochhaus. Und du denkst "Waaaass?" da soll ich mein Geld investieren. Aber  das gefällt mir irgendwie überhaupt nicht. Ich würde da selbst nie einziehen wollen!"

Und da kommen wir zum...

Mindset-Fehler Nr. 1: Eigene Vorstellungen vs Ideale eines Kapitalanlegers

Denn du SOLLST da ja selbst auch nie einziehen!

Und es muss dir persönlich auch nicht unbedingt gefallen. Warum? Weil eine Immobilie als Kapitalanlage nach ganz anderen Kriterien ausgewählt wird, als wenn du selbst eine Eigentumswohnung kaufen würdest, in der du selbst wohnst. Denk doch mal nach (ja, das klingt fies und ich weiß auch gar nicht ob es so klug ist, das in einem Blog-Artikel öffentlich zu sagen, aber..) Du bist in der privilegierten Situation, dass du genug Geld hast um eine Immobilie zu kaufen. Die Menschen, die deine potenziellen Mieter sind, sind Leute, die es sich nicht - oder aktuell noch nicht - leisten können und darauf angewiesen sind, in Miete zu wohnen. Das können z.B. Studenten sein, einfache Angestellte, Handwerker, junge Paare die zum ersten Mal zusammen ziehen, Singles, die sich von ihrem Partner getrennt haben und jetzt erstmal allein wohnen wollen, aber auch Rentner etc. Dein Fokus muss also mehr darauf liegen: Ist der Schnitt der Wohnung gut, dass eine breite Masse deiner potenziellen Mieter dort gern einzieht? Ist die Lage attraktiv für diese Zielgruppe? Etc.

Mindset-Fehler Nr. 2: FOMO und das Hoffen, auf noch bessere Objekte

Manchmal musst du Monate warten, bis die passende Immobilie für dich dabei ist. Manchmal kommen auch überraschend einige Angebote auf einmal, sodass du z.B. gleich 2 Objekte zur Auswahl hast. Du überlegst, und überlegst..und bist dir unsicher. Und du denkst: "Vielleicht gibt es ja noch eine dritte Immobilie, die noch besser passt? Noch günstiger ist? Noch besser gelegen? Noch besser geschnitten oder noch besser vermietet ist.

Das klingt nach einem Fall von FOMO. Also "fear of missing out", das man manchmal auch bei Kunden auf Immobiliensuche diagnostizieren kann. Erfahrungsgemäß führt das für die Betroffenen nirgendwo hin und letztlich sind das dann die Menschen, die keine Immobile kaufen, weil sie keine Entscheidungen treffen können. Was das ganze erschwert: Es ist wirklich normal (keine Verkaufstaktik, das ist wirklich so) dass man meist nur wenige Tage Zeit hat um zu entscheiden, bis die Wohnung dann dem nächsten Interessenten angeboten wird. Vor allem bei guten gefragten Objekten. D.h. die Zeitspanne ist kurz und wenn du FOMO hast, kann das zu viel Frust führen. Daher: hab jemanden an deine Seite, der mit dir zusammen die Immobilien anschaut und dir bei der Einschätzung hilft und dir eine 2. Meinung gibt. Und lege dir schriftlich fest, was dein Ziel ist, damit du (wie oben schonmal erwähnt) zu den Menschen gehörst, die viel Zeit in die Vorbereitung investiert haben, aber dann, wenn es soweit ist, schnelle und solide Entscheidungen treffen können.

Mindset-Fehler Nr. 3: Klumpenrisiko Immobilie

Wenn du das Prinzip des Investments verstanden hast, ist das großartig. Man könnte doch jetzt sagen: Wenn ich mit den Nachteilen leben kann, dann investiere ich ab sofort nur noch 100% meines Geldes in Immobilien. Ist doch viel besser, wenn ich steuerlich optimiert bin und mir sogar ohne sämtliches Eigenkapital ein Immo-Portfolio aufbauen kann, oder? Auch dieses vorgehen KANN ein Fehler sein. Denn die Grundlage eines jeden Geldanlage-Konzeptes beruht darauf, "nicht alle Eier in einen Korb zu legen". Wenn der Immobilien-Markt sich nämlich - entgegen der Annahmen und Prognosen - in eine völlig andere Richtung entwickelt, oder auch politisch neue Regeln durchgesetzt werden, stehst du immer blöd da, wenn du alles auf eine Karte gesetzt hast. Daher lass dich am besten beraten und schmiede gemeinsam mit deinem unabhängigen Berater an deiner Seite einen Plan. Auch die Investition in eine super Sache kann für dich zum Problem werden, wenn du dich zu sehr auf eine Sache fokussierst.

 Gehen wir doch gemeinsam mal die einzelnen Schritte durch, die du durchläufst, um eine Immobilie als Geldanlage dein eigen nennen zu können:

1) Finanzen & Versicherungen auf Kurs bringen (Basis)

• Vorbereitung der Daten, die du auch für die Finanzierung brauchst (Einnahme-  Ausgabesituation, Vermögenswerte, Verbindlichkeiten etc.)
• Absicherungen wie z.B. Berufsunfähigkeitsversicherung und andere Altersvorsorgeverträge klären und definieren, in welcher Größenordnung die Immobilie als Kapitalanlage im gesamt-Konzept eine Rolle spielen soll.

2) Vorbereitung und Finanzierung:

• Budgetplanung und Prüfung der eigenen finanziellen Möglichkeiten, Selbstauskunft ausfüllen und Daten zusammenstellen
• Einholung einer Vorab-Finanzierungszusage von der Bank (über einen unabhängigen Finanzierungsvermittler)

3) Immobiliensuche und Besichtigung:

• Suche nach passenden Objekten (alleine oder über einen Vermittler der Zugang zu Bauträgern/direkten Verkäufern/Kontakten hat)
• Vereinbarung und Durchführung von Besichtigungsterminen
• ggf. nochmal finale Besichtigung vor Vertragsabschluss

4) Notarielle Vorbereitung:

• Vorbesprechung beim Notar zur Klärung von Modalitäten
• Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs durch den Notar
• Prüfung des Grundbuchs durch den Notar

5) Vertragsabschluss:

• Beurkundungstermin beim Notar
• Unterzeichnung des Kaufvertrags durch beide Parteien
• Beantragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch durch den Notar

6) Finanzierung und Zahlung:

• Unterzeichnung des Darlehensvertrags bei der Bank (wichtig: VOR Vertragsabschluss muss die Finanzierung in trockenen Tüchern sein)
• Zahlung der Grunderwerbsteuer (du bekommst von der jeweiligen Stadt dann einen Bescheid zugeschickt)
• Überweisung des Eigenkapitals an die Bank oder auf ein Notaranderkonto
• Auszahlung des Darlehens und Überweisung des Kaufpreises an Verkäufer oder Notaranderkonto

7) Eigentumsübertragung:

• Löschung alter Grundschulden des Verkäufers
• Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch

8) Übergabe & Verwaltung

• Schlüsselübergabe und Übernahme der Immobilie
• Vertragsabschluss über eine SEV (Sondereigentumsverwaltung) oder alternativ
• Vertrag über die Verwaltung des Anbieters/und oder
• Eintritt in den Mietpool (falls die Leistung gewünscht ist und angeboten wird)

9) Die erste Miete geht ein...

• Die erste Mietzahlung des Mieters trudelt auf deinem Konto ein
• gleichzeitig bucht die Bank die erste monatliche Rate ab
• Hausgeld wird abgebucht
• ggf. SEV wird abgebucht

10) Wiederkehrende Prozesse:

• Du wirst im Regelfall 1 x jährlich zur Eigentümerversammlung eingeladen (du stimmst über die Entscheidungen im Haus ab, musst aber natürlich nicht zwingend vor Ort sein und kannst deine Entscheidungen schriftlich mitteilen)
• Jahresabrechnungen: hier kannst  du dich selbst kümmern oder die Hausverwaltung macht das
• Mieter kündigen/die Wohnung muss neu vermietet werden: Auch den Neuvermietungs-Service kannst du (im Regelfall) an die jeweiligen Vertragspartner auslagern

Schauen wir uns doch einfach mal zwei Beispiele aus der echten Beratungspraxis an. Im ersten Beispiel wurde noch zu günstigen Zinskonditionen gekauft, im zweiten Beispiel in einer Hochzins-Phase. Das erste Beispiel ist ein schönes, "ansehnliches" Haus, das zweite ist eher so ein hässlicher Beton-Klotz. Doch beide Wohnungen rechnen sich gut und die Kunden sind sehr zufrieden. Bekomme einfach mal ein Gespür, was andere Leute gekauft haben:

Beispiel 1:

Beispiel 2:

Im Beispiel 2 haben wir uns für einen meiner Anbieter im Portfolio entschieden, der auch Mietpool & Renovierungen mit im Wohlfühl-Paket anbietet. Hier gibt es sogar ein kleines Erklär-Video dazu:

Puh, jetzt habe ich wirklich nur einen kleinen Bruchteil über das Thema Immobilie als Kapitalanlage verfasst und könnte dir noch so viel mehr dazu erzählen. Komm also jederzeit auf mich zu, wenn sich noch Fragen ergeben. 

Wenn du jetzt aber Lust bekommen hast, deine Finanzen checken zu lassen und das Thema Immobilie als Kapitalanlage endlich anzugehen (ja, gemeinsam mit mir, was mich total freuen würde), dann bist du herzlich willkommen!

Buch dir gern einen Online-Termin zum unverbindlichen Kennenlernen:

deine Andrea 

@Nerdfinanz